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屋齡超過35年沒問題嗎?日本人如何看待「屋齡」這檔事日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2016.3.11

  屋齡超過35年沒問題嗎?日本人如何看待「屋齡」這檔事

 

大自然萬物生命皆有盡頭,每一樣物品也都有它的使用年限,當然建築物也不例外。台灣不像日本一樣,每個月、每年都這麼勤著這裡修修那裏補補的,時間一久,就真的是老房子了,有的保養不好甚至看起來像鬼屋都有,反觀日本,室內修繕、室外修繕和修繕積立金等注重建物的修繕及保養,又加上位於地震帶,建物自然講究工法,所以日本很多建物即使年事已高,從外表來看都還看不出它的真實年齡。
 
 
那~「マンション」公寓的壽命多長呢?又該如何判斷呢?不管是暫時租賃或是一輩子生活於此,當然也不希望成天一直擔心自己住的房子會不會哪一天因老舊而變得不耐震而倒塌,這對想要找中古公寓的人來說也是一個非常重要的問題,讓我們來看日本人如何定義中古公寓的耐震度及壽命。
 
 
マンション:RC或SRC高級、大型公寓,附電梯,樓層較高。
 
アパート:一般指木造公寓,規模較小,通常無電梯,樓層較低。
 
 
*マンション
 
 
 
アパート
 
 
大型公寓マンション的壽命居然高達117年?!
 
 
根據日本國土交通省所整理出的RC造建築物的使用年限的研究實例來看,「RC造建築物的物理壽命推測可以長達117年」(1979年飯塚裕「建築物的維持與管理」鹿島出版)、「以RC建材的使用年限來看,一般建築物的耐用年限是120年,外加一些完工後的加工手續(台灣稱溪阿給)可延長其壽命至150年」(1951年大藏省主稅局「不動產的使用年限計算方式」)等等研究顯示,一般正常使用情況下,RC建築物絕對可以使用超過100年。也就是說,マンション的壽命取決於他的構造建材—鋼筋與水泥,所以說以35年的中古マンション為例,以上述的計算方式來看建物還有65年以上的使用年限(就是還很年輕!!)。建物比自己想像中還要來得長壽,不是稍微比較安心了呢?
 
 
那麼接下來,就來看「新耐震」跟「舊耐震」之間到底有沒有差別呢?
 
 
 
 
 
新耐震、舊耐震,差別不大?
 
 
你知道關於マンション公寓的耐震基準—「新耐震」跟「舊耐震」這一詞嗎?那…..新耐震跟舊耐震到底差在哪呢?舊得聽起來感覺不可靠?新的真的有比較好?,其實舊耐震意指:1981年前的耐震基準;新耐震則是1981年之後的新基準。
 
 
根據日本〈東京カンテイ〉不動產鑑定公司依東日本大地震的マンション公寓災害損傷狀況所統整出來的數據來看,新耐震與舊耐震之建築物災害比例來看幾乎沒什麼多大的差異,看了以下數據就可以了解地基有無紮實完整的重要性。
 
 
新耐震1233棟

・零損傷    630(51%)

・軽微   456(37%)

・小破   135(11%)

・中破   12(1%)

・大破   0(ー)

 
 
舊耐震227棟

・零損傷    108(48%)

・軽微   75(33%)

・小破   40(18%)

・中破   12(1%)

・大破   1(0%)

 
 
令人驚訝的是,即使新舊基準改變受災程度比率也沒有太大的差異。近年來日本的房子幾乎沒有嚴重倒塌的例子,除了大三井不動產知名建商,先前售出的某大樓房屋傾斜以外,連311大地震都沒有倒塌,可見得日本物件建築基礎有多紮實。
 
 
修繕積立金越少越好??天堂與地獄,取決於大樓管委會
 
 
修繕積立金修繕公寓大廈的費用。長期修繕計畫所需的資金,以長期累積的方式積存,屋主必須月付固定的金額。
 
修繕積立基金因應因地震等的災害而突然需要建物修繕時,除了每個月的修繕積立金之外,預先將一定金額收集後再開始累積。屋主在申購物件時須繳納之一次性款項。
 
管理委員會集合住宅各位屋主設立、營運之管理委員會。管理委員會採多數決的方式做營運和管理,屋主將可使用自己的決議權參與管委會的營運。
 
管理費管理公寓大廈之費用。使用於管理員的人事費、清潔費等。屋主必須月付固定的金額。
 
 
修繕積立金越少越好??很多人在投資物件時都知道,每個月要繳管理費、修繕積立金等費用,租金扣掉這些雜費實際拿到手的金額自然會削減,當然很多人就免不得出現小抱怨。看到修繕積立金價格低廉,先別急著開心,如果修繕積立金不足,自然的就沒有辦法做到完善的維護了,隨著建物年紀增長,如要延長建物的壽命就別計較那些小錢了。
 
 
 
 
日本現在幾乎每一個物件都有所謂的修繕積立金,來共同修補建物的外觀、耐震設施、天花板等等的公共設施。但如果管委會沒有實施這項措施,或是沒有徹底進行例行修繕的話,對物件會有什麼影響呢?舉例來說:屋頂上的防水措施如沒好好嚴加管理並定時修繕的話,水如果滲進建築物的話長時間下來容易造成建物倒塌的危險性。當然同樣的,建物的耐震設施也要定期管理維護否則如真遇到地震後果會不堪設想。所以,不只是新舊耐震設施,往後的管理及維護也是相當重要的。
 
 
如果都有好好管理及修繕的話,基本上新成屋當然是最安全的了,再來就要靠住戶全員共同維護了。相反地,如果是中古公寓的話,管理修繕工程皆有管理公司監督並執行,只要向他們確認修繕明細即可。這種感覺就像是,一位MVP最佳新人選手跟一個有著20年經驗的鈴木一朗選手相比,大家都會選擇有口碑、有經驗又有品質保障(?)的一朗選手一樣的道理。
 
 
 
 
 
另外,同樣地區、同樣規模的新成屋相比,中古屋若有好好執行大規模整修的話,就可以以新成屋的半價買到(已大規模整修的)物件,等於省下了一半的錢。原本預定買房的錢省下一半後,剩下的就可以做孩子的教育基金、投資、退休金等等的規劃。
 
 
以上是以日本人的立場所做出的論點,提供各位投資朋友們參考。
 
 
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