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沖繩置產-沖繩經營出租公寓的秘訣日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.11.21

沖繩置產-沖繩經營出租公寓的秘訣

 
近年來由於沖繩觀光客人數逐年攀升,有越來越多人看準這波觀光商機,紛紛進駐沖繩置產想要投資或是做生意,其中最容易被點到的投資事業就是經營出租公寓。和日本其它的縣市不同,沖繩的觀光區域有它獨特的特徵。那麼究竟在沖繩投資出租公寓的優點及缺點,以及預估收益較高的物件特徵又是什麼呢?今天就要帶你一探究竟。
 
必須要了解的沖繩特殊地理文化
 
移居沖繩
 
出生率高、移居至沖繩的人也很多
 
沖繩的出生率非常的高,從日本本島移居過去的人也很多。不僅僅是氣候溫暖為人津津樂道,沖繩縣也是日本最多高齡人口的縣市,導致人口數逐年攀升。由於沖繩縣人口不斷增長當中,飯店建設也持續擴張,甚至可以稱為是「沖繩飯店泡沫化」的狀態,因此挑選投資公寓的物件時,就要以確保長期收入來源、空屋率低、穩定經營來選擇要投資的公寓。
 
建築費過高
 
由於沖繩颱風較多,因此建築構造以能夠承受風雨威力的鋼筋混凝土建築為主,因此建築費用也就相對較高。因為颱風多的關係,相對的建築物的修繕費與維護費用就會增加,因此在經營出租公寓之前,除了試算表的金額以外,必須要留有一定程度的資金空間來應付這些無法預期的災害支出。
 
只有淋浴而沒有浴缸的物件很多
 
一般對於日本家庭的浴室印象大概都是一定附有浴缸可以泡澡,不過在沖繩一般的浴室當中,是只有淋浴設備的房子比較多。這是因為由於沖繩沒有高山或河川,因此導致儲水困難。另一方面,對於從日本本島移居到沖繩的人來說,是否附有可以泡澡的浴缸也會成為選擇租屋的條件,因此為了取得兩者之間的平衡,浴室設備就顯得重要許多。
 
人口集中在那霸市
 
沖繩大多數的人口都位於那霸市,相對的供出租的房子也都集中在那霸市區。市中心有單軌電車及巴士等等完善的公共交通設施,因公出差而搭乘飛機的人也是不少。沖繩是個高度汽車化的社會,假使住處離市中心有段距離的話,汽車幾乎是必要的交通工具,因此是否有附設停車位或是周遭附近停車方面與否都是經營出租公寓的重點喔。
 
沖繩的物件平均投資報酬率高,物件收益也容易上升,但若是投資到實際上很少入住的空屋的話,想要臨時帶房客去看屋就變得相當困難。到時就必須付出多餘的勞力去將房子復原到可以居住的樣貌。
 
在沖繩經營出租公寓的經營者很多
 
移居沖繩
 
在沖繩經營出租公寓或是大樓的人很多。沖繩主要是以觀光產業為主,觀光產業以外的求職資訊有逐漸減少的傾向。假設隨意找了個工作就移居到沖繩,也有可能會因為忽視找工作的難度而使得收入減少生活困難。因此,若是想要移居沖繩之後能夠永住下去,穩定的收入來源是必要的。
 
如果有了出租公寓的固定收入來源的話,就可以確保移居到沖繩後的收入來源。無論是為了提前退休或是年老後的生活而投資的人、或是當作沒有工作時的保險而投資不動產經營出租公寓的人都有。因此沖繩物件的流動率比起日本其它地方也都來得要高,若是詳細研究沖繩不動產的話,想要賺取高額的利益也是有機會的。
 
在沖繩經營出租公寓需要注意的要點
 
要注意地點熱鬧與否
 
即使是在同一個地區,有高投報率的物件的同時也會有低投報率物件的可能性。根據交通的方便性、周遭開發狀況的不同,而會區分出熱鬧與冷清的地方。若是居住者減少的話投報率也會跟著減少,因此公寓的地理位置以及屋齡等原因都要詳細考慮進去。特別是海外的投資人,由於不在現場所以很難取得有關於房子周圍的情報,因此要特別注意。
 
是否要進行大規模修繕
 
若是地點良好,建築老舊的房屋的話,就可以藉由重新翻修讓房子的不動價值提高,並且開始招攬房客。雖然因為附加價值高所以可以將房租調漲,但是相對的在重新翻修的階段就必須要投入大量的初期投資基金。另外,和週邊物件的差別也很重要,需要謹慎判斷周遭條件後再決定是否要投資。
 
確實做好分散風險
 
假使擁有相同的資金,若是將投資公寓的地點分散,改變投資比率也是一種方法。不要拘泥於一定要投資那霸市的公寓,選擇周邊其它地區的便宜物件,設定不一樣的房客族群,像這樣能夠選擇自己掌控的投資風險,也是投資出租公寓前必須考慮的要點。
 
在適當的時機選擇更換公寓
 
移居沖繩
 
在沖繩經營出租公寓,不只是單純經營公寓而已,找尋更好的投資報酬率的物件、將原來的物件用比當初購買時再好一點的條件來轉手都是很重要的投資手段。
 
沖繩是個颱風等自然災害很多的地方,因此分散投資不同的公寓,將資金平均分配是很重要的。就算局部地區因為颱風破壞而遭受損失的話,由於保有其它地區的公寓,因此風險也就分散開來。隨時觀察地價與不動產價值的變化,根據市場趨勢來經營出租公寓是最有效率的方法。
 
建築物結構老化是特別需要注意的問題。隨著屋齡的增加,不但有可能會提高修繕費用或是維護費用,也會有住房率降低的風險。譬如房屋的氣密性,由於關係到冷暖氣的使用頻率及電費,也是房客特別關心的重點之一。
 
由於房屋整新翻修需要費用,用同樣的投資金額來購買新的出租用公寓也是方法之一。由於購買新成屋的公寓所花費的費用也會隨之增加,因此資金有限的情況之下,在中古屋市場中找尋值得購買的中古公寓來替換原先的出租公寓也是能夠提高投資成功率的方法。
 
此外,選擇委託不動產公司來轉租、委託物件管理的話,事前記得要向不動產或管理公司確認好修理費的負擔比率。若是因為颱風的關係造成窗戶或是牆壁的毀損,或是建築物本身老化導致毀損情形的處理方式,都要事先向不動產公司來協調處理方式。另外,住宅產險的適用範圍和免責事項也要事先確認好,才可以避免意料之外的花費產生喔。
 
無論是哪種事業的投資都有其風險,若是沒有投資的風險,出租公寓的投資經營也就沒有辦法成立,要在什麼時機點改變資產的運用模式以及營運方針都是很重要的事。想要提高投資報酬率,不但容易有風險產生,無法委外處理的事情範圍也會增多,穩紮穩打有時候也是個不錯的選擇。
 
總結
 
在沖繩經營出租公寓,除了要徹底了解南國獨有的風俗民情以及地理優勢外,遭受颱風侵襲而導致建築物的損壞或是居住率降低使得收入減少等風險也要詳加考慮。謹慎理財,規劃出最適合的投資經營模式才是最重要的囉。
 
*資料來源/不動産投資を考えるメディア
*編輯撰寫/Ron
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