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日本置產-什麼是「法定更新」?日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.11.24

日本置產-什麼是「法定更新」?

 
在日本,無論是要租借大樓、公寓、辦公室或是店舖的時候,勢必要跟房東締結所謂的房屋租賃契約書。而在契約書裡面的其中一項,就會記載了有關契約更新費用的條約。
 
以關東地區來說,房屋租賃契約書裡,通常都會記載針對契約更新費用支付的特約條項。所謂的契約更新費用,就是當房屋租賃契約需要更新的時候,租借人支付給房東的金錢,一般的更新費用價格大概是1到2個月份的租金。
 
具體的條約內容如下,「甲方」為屋主,也就是所謂的出借人。「乙方」則是房客,代表著租借的一方。契約內容則為「當乙方希望更新的場合,甲乙雙方在契約到期日的6個月之前,若是沒有特別申請要提出的話,本契約將會自動更新,屆時乙方要另外向甲方繳交新租賃契約記載的一個月份租金當作契約更新費用。」
 
更新費用的支付義務與否取決於契約書的記載
 
 借地借家法
圖片來源:PIXTA
 
例如,無論是否有在契約書裡註明上述的更新費用的特約條項,不能因為習俗等理由而產生契約更新費用的支付義務。由於更新費用在關東地區以外尚不普遍,因此沒有辦法稱之為習慣。
 
相反的,契約書上若是詳細記載上述有關於更新費用的特約條項的話,若不支付更新費用就沒有辦法完成更新契約。像這樣子的特約條項,由於不利於租借的房客,違反信義誠實的原則,因此也常有被判定為契約無效的狀況。
 
什麼是「法定更新」?
 
所謂的「法定更新」,是根據日本「借地借家法」第26條第1項規定,若是契約中詳細規定租屋期限,在契約期限結束前的1年到6個月之前,承租人沒有向房東知會不再更新契約,就會被認定為要以和過去契約相同的條件來自動更新契約。
 
也就是說,不是根據契約裡註明的自動更新條項,而是依照借地借家法來自動延長租屋契約的話,是否能夠選擇拒絕支付更新費用的問題。若是因此鬧上法庭交由法院判決時,無論對房東或是承租人來說,依照契約書的內容,勝訴敗訴都有可能會出現。
 
不需要支付更新費用的依據
 
不需要支付更新費用的依據,完全是依照上述的更新費用的特約條項中的「當乙方希望更新的場合,甲乙雙方在契約到期日的6個月之前,乙方沒有特別申請要提出」,因此適用於自動更新,而不是依照借地借家法第26條第1項的法定更新。
 
所以,無論是否有重新規定契約內容,都主張更新費用的支付義務有違反信義則(日本民法第1條第2項)或是消費者契約法第10條之虞。
 
信義則(日本民法第1條第2項)
 
行使權利或是履行義務時,都必須要遵從信義誠實之原則。
 
消費者契約法第10條
 
(若是危害到消費者一方的利益的條項即為無效)
若是有限制消費者的權利、或是加重消費者的義務之消費者契約條項,根據民法第1條第2項規定,違反基本原則、使得消費者利益受到損害的話,契約條項即為無效。
 
有義務支付更新費用的依據
 
另一方面,認為有義務支付更新費用的依據是,第一:更新費用實際上是當作契約更新後的一部分房租費用來支付。第二:在更新費用的特約條項當中,法定更新的場合並未規定可以不用支付契約更新的費用。第三:自動更新契約將會危害到其它承租人的公平性。第四:若是更新費用是新合約上的1個月或2個月租金的話,跟更新後的契約效期長度比起來並非是不合理的金額。
 
仔細確認契約書上的更新費用特約條項的記載方式
 
為了防止這種混亂的糾紛產生,最近在房屋租賃契約書當中,大多數都會另外記載「針對法定更新的情況,也是每2年就必須繳交一次契約更新費用」等之類的特約條項。
 
在日本置產或是租房子的人,若是剛好遇到房屋租賃契約要更新的時候,不妨仔細看看契約書上更新費用特約條項的記載方式。除了可以避免爭吵糾紛以外,對於契約書上的書寫方法不同,導致可能產生費用上的支付義務或是能夠完全避免掉任何額外費用的支付,這種白紙黑字的恐怖感,以及文字遊戲上的樂趣等等都可以試著玩味看看喔。

 

借地借家法

 

*資料來源/日本經濟情報網站ZUU online
*編輯撰寫/Ron

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