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移居沖繩-在沖繩要投資什麼樣的物件呢?日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.11.27

移居沖繩-在沖繩要投資什麼樣的物件呢?

 
2017年的現在,伴隨著沖繩泡沫化的來臨,度假村類型的建設如同春筍般一個個接著冒出頭。沖繩的移居者或是觀光客也有年年增加的傾向。這樣子的沖繩,對於不動產投資的專家來說,不僅僅是以投資為目的,也有想要在沖繩買間房子當作自己別墅的投資客。在沖繩的物件當中,度假村類型的物件有著特別的市場以及特徵,究竟,投資度假村類型的物件有甚麼特別的呢?
 
沖繩縣投資用物件的投資報酬率
 
沖繩不動產投資
 
一般來說,不是在大都會地區投資不動產,而是選擇在地方城市投資,通常都是看上地方都市的不動產高投資報酬率的魅力。地方都市因為地價便宜,只要能夠將買來的物件出租出去的話,即便是收取價格較低的租金,也能夠很快的回收初期投資金額。但是,由於沖繩近來的地價持續上升當中,並不符合在地方城市投資的條件裡面。這是因為沖繩離島眾多,自然景觀豐富,居住範圍小導致可以投資用的物件選擇也被限制住的原因。
 
因此,不管是購買或是租用土地、建造出租專用房子的成本壓不下來,相對使得投資報酬率降低,變成沖繩的不動產投資市場的現狀。若是想要在沖繩投資不動產的話,直接購買出租用的建築物,投資報酬率才會比較高。
 
特別是那霸市當中有很多投資專用的公寓建築,將近佔了沖繩縣所有的投資用建築的一半。導致整個沖繩縣的投資用不動產建築的投資報酬率,大約是4~11%這種高低差距很明顯的情形。另外在沖繩縣,整棟公寓出售的情況也比較少見,大多數出售的房屋都是公寓中的其中一戶為主。
 
像是這樣子以房間型式來出售的住宅,初期的投資費用可以壓低預算,但假設遲遲找不到願意承租的房客,那麼也就會沒有租金的收入產生。另一方面,若是擁有整棟公寓的經營權,就算是只有一位房客,也能夠得到些微的租金收入。不過,像是這種區分所有權的住宅,只要有一定屋齡的情況之下,大約200萬日圓就可以購買,因此也比較容易打進沖繩的不動產市場。
 
沖繩縣內的交通、房客類型、投資不動產的特徵
 
沖繩投資不動產
 
前面已經介紹了若是在沖繩投資不動產的情況之下,多數是以公寓式住宅為主。那麼,在沖繩又是以什麼樣類型的房客需要在沖繩租房子呢?
 
首先,值得一提的是,沖繩是全日本出生率最高的地方。也因為如此,針對年輕族群的出租公寓需求從今之後也可以預期會增多,而最受到歡迎的出租公寓地點,自然而然就是可以容易抵達沖繩那霸市最熱鬧的地方「國際通」的住宅。
 
其次讓人有興趣想要了解的就是沖繩「沒有鐵道網」的情形。一般來說,很多人都會選擇靠近電車站或是公車站的住宅。不過由於沖繩大多數都是以自小客車代步,因此住宅與電車站或是公車站的距離遠近相對不太重視,反而是住宅是否有附設停車場、停車空間以及停車費用是否合理來判斷房子適不適合居住。
 
沖繩縣的另外一個特徵,就是日本首屈一指的度假勝地。因此在沖繩當地,比起一般舊型公寓的房子,飯店或是大樓類型的房子才是不動產市場上的主流住宅。大樓的類型也分成生活便利和適合度假的兩種極端類型。
 
若是距離度假勝地不遠的房子,在出售的時候就有可能會特別強調可以改建成民泊專用的住宅。鎖定到沖繩度假的觀光客為主要客層,以一個星期,甚至是一個月為期間的這種能夠提供比一般飯店還要長期的出租公寓來當作民泊經營。不但能夠確保旅客居住的這段期間的收入以外,也能夠維持公寓的使用方式就成為了沖繩經營出租公寓的特徵。雖然因為季節限制而使得投資報酬率會下降,但若是在內部裝潢用心吸引人,並且稍微提高租金也能夠使得投資報酬率些微上升。因此,若是要投資沖繩不動產的人,勢必要是先想清楚未來要鎖定的房客類型去分析哪種類型的住宅佔有優勢,才不會因此吃虧。
 
沖繩最推薦的投資用建築類型
 
沖繩投資不動產
 
若是考慮要在沖繩投資不動產的話,最值得介紹的是度假村類型的住宅。由於都市間的房地產業競爭激烈、時常會被捲入比較租金降價幅度的競爭當中,而沖繩出生率高,年輕的單身族群或是家庭想要買房的比例也比較多,但由於收入不高,因此也會偏好選擇租金便宜的住宅。
 
不過,選擇離度假勝地較近的住宅的話,住宅出租的對象就可以鎖定為前來沖繩度假的旅客,即便就算稍微提高一些租金,也會有「比一般飯店還要便宜」的感覺而選擇租一般住宅。雖然因為不同的地區狀況可能不盡相同,不過只要到連假期間,無論是利用週租與月租的旅客,整體公寓的出租率都會超過8成,因此沒人想要承租的風險也很小。
 
若是鎖定到沖繩度假的觀光客為主要客群的話,也有兩種方式可以選擇。針對富裕族群,將住宅設計成空間開闊、裝潢豪華的住宅,或是學生放長假的時候來到沖繩遊玩時會選擇的平價住宅兩種。尤其是平價住宅,除了學生以外,也可以選擇給想要到沖繩短暫打工的年輕人,提供他們打工換宿的地點。由於是兩種完全不同的客群,投資前就要先想好要鎖定哪一種客戶族群,再由地理位置、住宅格局以及裝潢來判斷適合走哪一種路線。若是想要選擇鎖定頂級客層,由於初期投資金額龐大,試著提高一點租金來換得高投報率,也是合理的作法。
 
另外,很多投資客都會抱持著「假使投報率太低就自己使用」的果斷想法,若是投資前是用未來要長期在沖繩生活來考慮的心態,那麼也是一個可以進行的方法。
 
總結
 
想要在沖繩選擇投資用不動產的時候,由於沖繩有著渡假勝地特有的自然條件,地理位置與生活習慣也和一般都市不太相同,因此在投資不動產的選擇上就勢必要將這些變因考慮進去,並且做好投資風險管理,才是成功投資的不二法門喔。

 

*資料來源/不動産投資を考えるメディア
*編輯撰寫/Ron

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