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日本置產-購買中古公寓不可忽視的「注重管理」意識!日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.11.29

日本置產-購買中古公寓不可忽視的「注重管理」意識!

 
在日本,無論是多高價的住宅,若是沒有應有的管理的話,就會漸漸喪失他原本應有的魅力。想要購買中古住宅的時候,就必須要有包括住宅維護等等的「注重管理」意識。
 
公寓管理的好壞決定中古公寓的狀態
 
日本置產
 
價格、位置、格局是選擇住宅的三大要素,特別是要買中古公寓的場合,公寓是否會喪失他原有的價值就取決於自身的管理狀態。管理的好與壞其實可以一目了然,包含建築物的大規模修繕在內,若是沒有好的管理,公寓就會加速劣化,生活也不再舒適。
 
日本投資買房
圖片來源:三井不動產
 
從公共空間的使用狀況到住戶寵物的飼養禮儀,只要細心留意就可以發現有很多要檢查的重點項目,因此,購買房子前一定要詳細確認過,並且記得確認公寓管理員的體制是固定待在管理室,或是用巡迴的方式只有幾個時間才會出現。
 
檢察是否為良好的公寓管理
 
玄關是否有垃圾堆積
 
日本投資買房
圖片來源:株式会社リ・ホーム熊本
 
清掃狀態是最能夠表示公寓管理意識的程度。信箱附近是否塞滿了廣告傳單,公佈欄是否還貼著早就過期的通知等等都要注意,甚至是走廊空間是否有私人物品或是大型垃圾隨意放置一旁也都必須特別檢查。
 
垃圾場、停車場的狀態
 
日本投資買房
圖片來源:もっとわくわくマンションライフ
 
容易髒亂的垃圾場是否有保持清潔,垃圾分類是否確實,另外還有腳踏車或是機車是否有按照位置整齊停放等等,無論是哪一種狀況都可以對公寓住戶的禮儀窺知一二。
 
管理費、修繕積立金過於便宜
 
修繕積立金
 
由於每間住宅規模跟所在地不盡相同因此無法概括而論,不過若是位於東京都圈的住宅,管理費的市場價格大概是專有面積1平方公尺相當於180~200日圓。另外更重要的是日後為了要維護大樓所使用的修繕積立金,在大規模的住宅修繕之前,每戶大約要有80~100萬日圓的準備金是最理想的。
 
管理的怠慢從建築外觀就看得出來
 
只要建築物老舊到一定的程度之後外表就會開始產生裂痕,重要的是有沒有每次都做好補修,例如地面的龜裂當中是否有積垃圾或是灰塵。外牆也是一樣,若是在0.3mm以下的龜裂雖然還不會有問題產生,若是很明顯的裂痕的話就會很危險,或是曾經被汽車撞到而崩壞的牆壁還放在原地沒有處理等等之類的也都是管理上的怠慢造成的問題。
 
建築物外觀的老化從這邊看起
 
  1.是否到處都是顯眼的龜裂
  2.牆上是否有斑駁的油漆或是磁磚任意丟置不理
  3.磁磚表面是否因經年累月下來而造成不平整
  4.磁磚的接合處是否有白色的小粉顆粒​
 
要注意過於便宜的管理費與修繕積立金
 
公寓管理是根據每個月的管理費以及修繕積立金來決定,只要了解管理費跟修繕積立金相對應的標準,就可以了解公寓的管理公司,會用怎樣的視點來長期管理這間公寓。
 
一般來說,總住戶越少的公寓,管理費反而會越高,若公寓是100~299戶的規模,比較起來管理費就會低一些。若超過300戶以上,由於公共空間的大小,以及共用設施的數量都會增多,因此管理費反而會上升。以100~299戶的公寓規模來說,70平方公尺管理費一個月大約是1萬3至1萬5千圓。若是東京都心的大樓,也有高達3萬圓以上的管理費用。另一方面,修繕積立金則會隨著屋齡的增加而漲價。若是屋齡20年左右的家庭式公寓的話,修繕積立金就會達到每個月1萬5千圓左右的價格。
 
當中也有管理費與修繕積立金比市場一般價格還要便宜的公寓,但是可能就會遇到管理人員藉故每星期只來一天,或是修繕積立金不足的時後,未來需要進行大樓防水或是外牆油漆的工程就會因為資金不足而沒有辦法實施。這些都要買房前事先慎重考慮好才行。
 
因此,購買公寓前可以採取的方法,就是要求管理公司出示過去的修繕履歷,並且詢問未來長期修繕計畫的內容。同樣的,也可以向管理公司確認管理規範手冊的內容來了解是否有確實做好公寓管理。公寓的管理不僅是單方面的公寓管理而已,也會大大影響入住之後的品質,因此,「注重管理」才是購買房子最重要的一個選擇指標喔。
 
*資料來源/日本住宅情報網ヨムーノ
*編輯撰寫/Ron
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