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經營日本民宿前必須學習的事情日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.12.13

經營日本民宿前必須學習的事情

 
日本經營民宿
 
最近時常可以在新聞當中看到,在日本,有關於新型態的旅遊住宿模式-「民泊」。和一般以房間為單位來出租的「民宿」有些不同,「民泊」更進一步以「戶」為單位來出租給背包客,讓這些來自不同國家的觀光客更能夠深入體驗當地生活。
 
因此「想要讓國外的背包客試著住進自己的家」、「想要投資不動產來做民泊事業」、「想要用自己名下的空房屋來經營民泊」等等因為各種原因讓許多人開始對經營民泊產生了興趣。雖然日本政府也因應奧運效應正積極修法推動民泊經營,不過若是擅自經營起民泊可是會構成觸法行為。
 
所以今天要從經營民泊的基礎開始介紹,相信看完之後就可以對經營民泊有完整的概念喔。
 
當經營民泊變成違法行為
 
日本經營民宿
 
由於民泊定義上是將自己擁有的空住宅借給背包客的一種行為,原本自己的房子自由借住他人,在法律上是沒有任何問題,但若是要向背包客收取租屋費用時,就產生了類似飯店或是旅館的營業行為,而當民泊滿足一定條件的時候,就必須受到一樣的旅館業法規範。這時,若是任意開始經營民泊的話就構成違反旅館業法,因此有觸法的可能。
 
當民泊滿足以下條件時,就適用於旅館業法。
 
  1.房東從旅客身上收取住宿費。
  2.讓旅客使用房內設施,並提供寢具。
  3.反覆進行上述行為。
  4.讓多數人住宿
 
若是滿足以上條件的話,就適用於旅館業法,也因此一定要獲得經營許可才能夠經營的民泊。相對來說,若是只要未達成其中任一條件的話就可以自由租借給他人。例如:
 
  1.免費提供住宿給旅客。
  2.沒有蓋任何的建築物或是帳篷,以露營地的方式租借給旅客。
  3.久久才對旅客收住宿費。
  4.給朋友借宿並向朋友收住宿費。
 
像這樣子的行為就完全不適用於旅館業法,可以自由的租借給他人。因此,若是想要經營民泊,必需要注意的是,是否有滿足旅館業法的營業行為條件,才不會在不知情的狀況下觸犯旅館業法喔。
 
民泊的3個制度
 
日本經營民宿
 
通常作為民泊提供給旅客的時候,都會滿足所有的營業行為條件。而有關於民泊的制度又有以下三種。
 
  1.簡易宿所型民泊
  2.特區民泊
  3.新法(住宅宿泊事業法)民泊
 
簡易宿所型民泊
 
第1種的簡易宿所營業,就是指一般青年旅館、背包客棧這種簡單的住宿設施,與其它來自世界各地的觀光客共用同一個房間的住宿型態。另外還有膠囊旅館、露營區的小木屋等等也都是常見的簡易宿所類型。
 
若是要經營簡易宿所型民泊的話,不但要確認土地與建築物的使用權限是否合乎規定、設備是否有遵照旅館業法的規範、並且要向相關單位申請營業許可才能夠經營。是三種制度中最困難的一種方式,相對的,沒有任何營業活動上的限制也是簡易宿所型民泊的特徵。
 
特區民泊
 
第2種的特區民泊,是在日本政府指定的「國家戰略特區」內所經營的民宿,要開設這種民宿的話,必須要符合特區內的地方自治會條件,並且提出申請,獲得認可後才能在該特區經營特區民泊。和簡易宿所型民泊比較起來,特區民泊經營的門檻雖然比較低,但對住宿就有其限制,不接受單日住宿,最短只接受3天2夜的旅客,依照特區的不同,有的甚至只接受7天6夜以上的旅客。
 
現在,日本政府所指定可經營的區域有東京都大田區、大阪府(豊中市、吹田市、高槻市、枚方市、東大阪市、松原市、堺市以外的地區)、大阪市、北九州市等,未來預計開放的區域則有千葉市的若葉區以及綠區兩個地方。
 
新法(住宅宿泊事業法)民泊
 
新法民泊是日本眾議院在2017年3月時拍板定案,預計在2018年6月15日開始實施的新制度。比起特區民泊,經營新法民泊的門檻又更低一些,特色就是只要擁有一般住宅即可以開始經營,不用受到地域用途限制的民泊制度。不過新法民泊一年可營業的天數限制為180天,並非適合一般商業用途的民泊型態。
 
若是想要申請新法民泊的經營,必須要備齊住宅平面圖等資料,並向各地區的行政單位提出(網路申請可),經過受理後即可開始營業。
 
能夠在公寓裡經營民泊嗎?
 
日本經營民宿
 
很多人都會想要知道究竟能不能在自己的公寓裡面的其中一間房間經營民宿。遺憾的是,就以結論來說,在公寓管理規範之下,想要在分租公寓裡經營民宿是件很困難的事。
 
由於公寓適用於任何有關於建築物區分的相關法令,幾乎所有的分租公寓都受到日本國土交通省制定的公寓標準管理規約的規範,只能專門用於住家使用。過去也有因為違反公寓標準管理規約而擅自進行民泊的營業行為,依照法律的判決而勒令停止營業的前例。
 
另外,伴隨著民泊新法的制定,公寓標準管理規約當中又新增了是否能夠在公寓裡經營民泊的相關規範。根據規約當中的住宅宿泊事業法來看,若是有公寓在管理規約當中明確表示能夠當作民泊來出租的情況之下,就可以在公寓內開始民泊的經營。而若是遇到沒有任何管理規約的公寓的話,也就自動被視為屬於可以經營民泊的公寓。反過來說,未來的不動產買賣宣傳,就會特別強調公寓內是否可以用來經營民泊,像這樣子的住宅不但可以自住,多出來的房間也能夠以民泊的方式出租給一般觀光旅客。因此,是否能在公寓裡面經營民泊,必須事先確認好所在公寓的管理規約有無認可才行喔。
 
開始經營民泊的所需費用
 
日本經營民宿
 
若是想要開始民泊經營的話,事前就必須要準備好足夠的資金。尤其是要當作民泊經營的話,就必須要有大規模的翻修,改建成適合民泊使用的設備以及環境。
 
以上述三種類型的民泊來看,簡易宿所型民泊通常所需花費最高,其次是特區民泊,新法民泊的整修花費最少。
 
簡易宿所型民泊的整修
 
由於簡易宿所型民泊的營業許可限制較多,因此像是消防設備裝置、室內用水地方的裝修、室內格局改建等等都要投入資金重新改建。以東京區域來說,光是室內用水地方的翻修費用通常都是100萬日圓左右,因此也有很多人因為整修費用過高而打退堂鼓。不過若是成功經營民泊的話,由於沒有針對住宿上的限制,投資報酬率較高,因此也有機會能夠在短詩間之內將初期花費的資金成本全部回收完畢。
 
特區民泊的整修
 
由於特區民泊的規範比較寬鬆,主要是要另外裝設自動火災報知系統等消防設備,以確保住宿者的安全問題。
 
新法民泊的整修
 
由於新法民泊主要是針對在公寓內經營的民泊,不像前面兩種都以獨棟式為主,因此在屋內設備裝修上對緊急用照明設備就很要求。當發生停電時就可以提供充足的照明設備給住宿的客人使用,確保住宿者的逃生路線及安全。
 
無論要經營哪種類型的民泊,都沒有辦法直接將房間提供給住宿客,因此住宅整修花費一定不可避免,也是想要經營民泊的人都必須事先要深入了解的事項。
 
總結
 
日本經營民宿
 
想要在日本經營民泊事業,各種準備以及需要注意的事項都一定要先深入了解。若是在一知半解的情況之下就開始經營民泊,就非常有可能會觸犯法律,因此事先學習有關於民泊的基礎知識,才是成功經營民泊的不二法門喔。

 

*資料來源:「民泊」ねっと
*編輯撰寫:Ron

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