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日本置產-外國人也能購買日本住宅!詳細解說購屋手續日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2017.12.18

日本置產-外國人也能購買日本住宅!詳細解說購屋手續

 
外國人在日本買房
圖片來源:pakutaso
 
在台灣,很多人都有海外不動產投資、甚至是移居海外的夢想。當然,要實現夢想之前,先決條件就是要在國外擁有屬於自己的房子。鄰近台灣的日本,由於生活環境、文化、飲食習慣都與台灣差異不大,因此也被很多台灣人列為投資或是移居的首選。
 
不過,萬事起頭難。即便有心想要在日本置產,但卻不知道該如何開始進行第一步的人想必也不少。由於外國人想要在日本購買不動產的話,必須要有特別的文件以及手續,若是沒有關於外國人買賣不動產的相關概念的話,就很難進行有關購買房子的相關步驟。
 
因此,今天就要介紹,從外國人如何找日本的不動產開始、必要的文件、手續、可以利用的房貸方法等等諸如此類購買不動產時容易發生的問題以及狀況,來一一簡單說明。這樣就可以對日本買房這件事有更清楚的概念了喔。
 
是否能使用貸款
 
首先,很多人都會想知道的是,購買日本不動產時是否能申請貸款。遺憾的是,若是沒有日本永住權的話,基本上是沒有辦法申請日本的銀行貸款。不過目前日本也有許多台灣本地的銀行進駐,有台灣銀行、第一銀行、兆豐金、中信金、彰化銀行等五家銀行,都是有提供台灣民眾在日本購買不動產時的銀行貸款,不過僅限於購買東京23區內的住宅才能夠申請貸款。
 
必要的花費
 
外國人在日本買房
 
圖片來源:pakutaso
 
既然貸款有些困難,那麼在日本買房子的時候又有什麼必要的花費呢?一般來說除了房子本身的購買費用之外,還有下面5種花費,總金額約為房子購買價格的10%左右。
 
項目
內容
稅金
買賣契約書印花稅
登錄免許稅
固定資產稅、都市計畫稅
不動產取得稅
(從購買後隔年開始繳納)
司法書士
登記委託的費用
保險
火災保險費、地震保險費
不動產仲介
委託不動產仲介的手續費
金融機關
(利用貸款的情況)
借貸契約書印花稅
融資事務手續費
貸款保證金
 
登記時所需準備的文件
 
外國人在日本買房
 
圖片來源:pakutaso
 
雖然都是外國人買日本房子,不過有些外國人是已經拿到日本長期居留簽證之後才開始準備買房,所需要的文件也跟直接在海外的人買房稍微有些差異。
 
持有日本長期居留簽證
 
  1.住民票(向目前所居住之戶政單位申請)。
  2.印章。
  3.護照等由公家所發放之身分證明文件。
 
未持有日本長期居留簽證
 
  1.宣誓供述書。
  2.印章。
  3.護照等由公家所發放之身分證明文件。
 
可以看到,是否擁有長期居留權對於要在日本買房的人來說,最大的差異就是在住民票與宣誓供述書的不同。對於擁有長期居留權的外國人來說,住民票就是證明自己目前在日本生活的文件,上面詳細記載了姓名、住址等證明身分用的資料。
 
但是,對於人在國外的外國人而言,因為不住在日本,並沒有辦法申請住民票等文件來證明自己的身分,因此,就需要宣誓供述書來當作身分證明。一般來說,宣誓供述書是由自己國家的大使館所發行,上面記載姓名、性別、住址、出生年月日等用來證明自己身分的公文書。
 
以台灣來說,由於台灣有戶籍和印章登錄等制度,因此在台灣所發行的身份文件證明就可以直接代替日本的住民票來使用。
 
購買不動產時的注意事項
 
外國人在日本買房
圖片來源:pakutaso
 
購買日本不動產時所需要注意的事項為以下5點。
 
  1.成交金額的支付方法。
  2.是否有取得土地或房子的擁有權證明。
  3.根據外資法規定向日本財務大臣的知會。
  4.納稅管理人的指定。
  5.確定申告(報稅)。
 
成交金額的支付方法
 
對於長期在日本居住的人來說,若是擁有日本銀行帳戶的話,使用該銀行帳戶匯款即可。但是,對於住在國外的人來說,就必須要從海外匯款給日本賣方。不過通常在海外購買日本不動產時,都是透過所在地的不動產公司仲介,先將金額匯進不動產公司的帳戶,等到確定付款時再由不動產公司支付。但由於金額龐大,因此找尋可以信任的不動產公司也是很重要的。
 
權利證明等重要的文件
 
當確定成交之後,對於住在國外的人又會遇上一個難題,就是該怎麼向賣主拿取土地權狀等重要文件,是要寄送至海外、暫時寄放在住在日本可以信任的朋友家裡、或是寄放在不動產公司之類的方法,無論選擇哪一種,在購買房子前都要詳細與對方商量才行。
 
根據外資法規定向日本財務大臣的知會
 
日本外匯法(外國貨幣與外國貿易法)規定,若是從海外的銀行匯款至日本銀行的帳戶裡,或是從日本銀行匯款至海外,當金額超過3000萬日圓時就必須向日本財務大臣做知會報告,
 
納稅管理人的指定
 
由於擁有日本不動產之後,固定要繳交不動產取得稅以及固定資產稅等等,但由於納稅通知書只發送到日本國內的地址,若是不動產擁有者不住在日本國內的話,就必須要設立指定納稅管理人,由這位管理人代理負責稅金繳納等等手續。
 
若是沒有指定納稅管理人的話,由於無法處理納稅事宜,最嚴重的情況會強制查封房子並且日後拍賣出去。因此指定納稅管理人是件非常重要的事喔。
 
確定申告(報稅)
 
若購買的是投資用物件的話,因為會有所得發生,因此就要進行確定申告手續,也就是報稅。無論是否居住在日本,都要進行報稅,不過由於可以委託稅理士來協助處理報稅的手續,因此在購買房子之前若是有關於稅理士的介紹時也可以一同參考。
 
總結
 
日本經營民宿
 
對於擁有長期居留權的外國人來說,在日本購買日本不動產的手續幾乎和日本人沒有什麼太大差異,隨著時代變遷,和以前比起來要求是簡化許多。不過對於住在海外的外國人來說,相較來說手續上比較複雜,也有一些困難以及麻煩點的存在。因此,若是想要購買日本不動產的話,記得要提早開始進行計畫以及準備才是上策。
 
*資料來源/司法書士さえき事務所、不動産投資のススメ.
*編輯撰寫/Ron
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