Home » news » 非法民宿進入“最終局面”、民泊新法滿周年收益是否上升?(上)

非法民宿進入“最終局面”、民泊新法滿周年收益是否上升?(上)日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2019.6.28

非法民宿進入“最終局面”、民泊新法滿周年收益是否上升?(上)
 

 

 
6月15日,日本民泊新法實施滿周年。儘管近來相關新聞已大幅減少,然而一些房地產投資者正在享受著豐厚回報。

本文追蹤合法經營民宿業者的點滴、民宿經營的苦勞與拉抬收益的竅門,還有造成社會問題的非法民宿之現況。

憑“半自主經營”削減成本

山本正也先生(化名)利用大阪市大正地區的“特區”從事民宿業務。2018年,他以六間新建1LDK公寓展開事業。

「這一年的銷售額約為2300萬日元。其中,償還貸款與支付開銷後,剩餘的CF為980萬日元。」 核算物業本身的價格和初始成本(例如更改規格以符合法律),收益率約為16%。

室內裝飾、家具、家電選擇或設置等皆為DIY。「在開業前一周,我和全家人一起入住並做好準備。當它是六個戶數時,這是一項相當艱鉅的任務。」他說。

山本先生已經擁有10個房間,包括公寓戶和一個建築物。據稱他把經營民宿視為房地產投資方法的變種之一,對其抱持濃厚興趣。在開業前收集信息時,他得出結論:「若要賺錢,必須自己持有物件並親自進行大部分業務。」

然而,在另有本業的情況下,很難完全自主營運管理。因此,山本先生負責能力範圍內的業務。太太則協助與清潔人員對應與旅宿用品的在庫管理等。

若將業務都外包出去,需繳給代操公司約銷售額15%到20%的費用,但山本先生自己經營的情況下,支出費用可降至約為9%。

代操公司“令人啞然的顧客對答”

儘管將與客人的基本溝通外包給代操公司,但山本先生總是不斷親自檢查客服應對內容。

「代操公司中,尤其是外籍員工,並沒有對每個物件進行全面了解。例如,當客戶詢問有關設備的問題時,他們有時會給出與事實完全不符的答案,有時甚至回答客人『請不要問這樣的問題。』。客人的滿意度會根據業主是否關注客服對應產生變化。」

當代操公司無法回應客人的要求時,也有很多時候需要自己直接接手。

儘管需要花費時間,「我可以與客人溝通,因此我可以積累管理知識,例如客人想要甚麼、以及提供哪樣的對應或情報會獲得客人歡心,這些對未來都很有幫助」他說。

除此之外,為了提高顧客滿意度,山本先生參考太太的想法增加了旅宿用品的充實性。從牙刷、梳子、洗髮精,到指甲銼刀、沐浴劑、洗衣洗滌劑和日本茶等,嬰幼兒入住時還會準備紗布、兒童撲克牌和摺紙等。

山本先生表示:「民宿是一個服務業。旅宿用品比其他競爭對手更周到是差異化的重點。」

民宿經營的成功關鍵

山本先生指出,民宿經營的成功關鍵是“房間格局、位置和區域環境”。

「當一間民宿物件的可住宿人數為2~3人時,包含旅館在內的競爭太過激烈。5人或更多人的房間佈局是理想的。此外,物件徒步至便利車站在5分鐘以內、周邊有許多便利店和餐館非常重要。我也是根據這些條件來搜索物件。」

山本先生在上述條件下找到的物件位於日本環球影城附近的海灣區,距離最近的車站僅3分鐘的步行路程。主要的觀光景點與機場不需換車即可抵達。

山本先生還表示,代操公司的選擇也是民宿經營成敗與否的重點。在他的案例中,最初聯繫了約5家公司。最後衡量人員的客戶諮詢對應能力、人性與代操公司的營運實績,決定了現在的公司。

「當初在衡量代操公司的經營實績時,不是看營運物件的數量,是請他們告知一些目前正在經營的物件、請求讓看一看物件在Airbnb等民宿仲介網站上的評價與實際請他們介紹物件等。」

超過70,000間客房“可供住宿”

“民宿”是指可以利用住宅提供旅宿服務的一種制度。在日本,海外遊客主要使用公寓戶和獨棟住宅並以住宿費作為住宿回報,近年生意業務一直在增加。

但是,在日本想要提供住宿服務,需要備有日本旅館法核准的執照。

儘管如此,以前的大多數“民宿”都是未經許可經營,在這些問題的背景下,所謂的“住宅宿泊事業法”、即所謂的“民泊新法”,於2018年6月15日頒布。在此之前,除了具有「日本旅館業法」的許可外,還可以像山本先生一樣利用國家戰略特區經營“特區民宿”。但是,特區僅限於全國1個縣和6個城區,這次是日本首次的全國民宿經營解禁。

民宿仲介龍頭網站“Airbnb”公司聯合創始人Blecharczyk CSO在訪日記者會上也表示:「日本是一個非常重要的國家。在日本有73,000間可供住宿的客房,今後除了對未來的大型活動做出貢獻外,對於地域活性化與空屋對策也有幫助。」。

 
非法民宿的現狀

令人在意的是非法民宿的現況。日本觀光廳於3月公佈了截至去年9月的非法民宿數量。根據調查,仲介網站經營的民宿物件中,向地方政府提出錯誤的申辦情報與名字或所在地、申報號碼等違法情事,或是帶有違法嫌疑的物件有6,585個。

在採訪投資者時,有受訪者表示實際上「我認為到現在仍有輸入適當授權碼等的違法物件。受其所害,“民宿”的公眾形像不好,很難說是堂堂正正地發展事業。」(大阪,男性投資者),但也有很多聲音稱「非法民宿已被大大排除」。

經營監控非法民宿“民宿警察”的オスカー股份有限公司中込元伸社長指出,目前的情況是「可以說大多數非法民宿已被淘汰。」

在新法頒布之前,民宿仲介網所刊載的物件大多為不遵守旅館業法的“非法物件”。然而,去年6月以後,物業數量急劇下降。「例如Airbnb,大約60,000的房產數量急劇下降到大約20,000件。」 (中込社長)

新法實施後,仍刊載著一些寫著假申請編號等的非法民宿,但中込社長表示,「幾個月前開始,網站上幾乎看不到任何看似違法的物件了。」 。

中込社長認為其中一個原因是由於今年4月修訂了“住宅宿泊事業法”。在此次修訂中,除了在網站上註冊時需提出申請編號外,也將必須提出商號或名稱,位置等詳細信息義務化,確認合法或非法與否變得更容易。

非法民宿面臨“最終局面”,未來的關注點是?

另一方面,通過社群網路直接集客的非法民宿從未減少。

中込社長亦表明,「特別是業主住在海外的非法民宿,由於連絡困難、揭發不易,所以每個地方政府似乎都在苦戰中。」

由於這些手法依賴社群網路等來集客,因此生意不穩定,做為事業很難長久經營,但另一方面「必須使用特定手段才上得了的“暗網”上,非法民宿的仲介並不稀奇。這些非法物件非常適合犯罪分子用於他們的活動。」中込社長說道這存在威脅的事實。

此外,由於2020年將舉行東京奧運會,預計觀眾的關係住宿需求將增加,非法民宿可能再次受到歡迎。如果這樣的非法民宿被海外旅行社指定為旅遊客人的住宿地,則極難發現甚至阻止它。

「我認為打擊非法民宿的鬥爭進入最終局面,但我們仍必須想辦法在茁壯前阻止仍部分殘存的非法事務。若不這樣,對於好不容易才持續變得清新的“民宿”形象,也會再次回歸負面。」中込社長說道。
 
※ 圖文來源/楽待不動産投資新聞
Copyright(c) 2015 日商璽睿不動產投資顧問網 All Rights Reserved.
Fudousan Plugin Ver.1.5.5
""