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非法民宿進入“最終局面”、民泊新法滿周年收益是否上升?(下)日商璽睿不動產投資顧問網

category : news 2019.7.13
民泊新法仍面臨著盈利上的問題。

儘管已可在日本全國經營民宿事業,但民宿業仍受到許多地方政府的條例限制。例如在嚴格監管的京都市,住宅區域內的民宿經營時數限制在1~2月的60天。在東京,也設有「平日整區禁止營業」(中央區,目黑區,江東區)的區域。這些法規嚴格的地方並不少,對民宿營收造成疑慮。

針對有些想要提高收益的民宿業主,中込社長表示:「有很多違反法規的人」。

亦即,儘管條例規定了年度的營業日限,仍可見到超時經營等等的違規行為。即使是根據新法律提出的營業申請,然若重複這種違法行為,可能會引起附近居民的投訴,法規可能因此變得嚴厲,反倒會使得民宿事業窒礙難行。

特區、旅館業法掌管的「民宿」利潤增加

許多不希望受到此類限制而能合法進入民宿業的投資者選擇捨棄民泊新法,他們選擇利用特區、或旅館業法掌管的所謂簡易宿所等踏入民宿事業。

葛西滋規先生,在墨田區以整棟新建公寓經營旅館。他的房產THE SORAPIA TOKYO在2019年1月至4月的平均銷售額約為每月250萬日元。其中,約30%至50%作為管理費用,如清潔費,公用事業和代操公司的佣金。每月利潤約為100萬日元。
 

葛西經營的「THE SORAPIA TOKYO」外觀
 
葛西針對現況表示:「比起新法實施之前,營收有增加。」據稱,特別明顯的是去年六月。由於新法施行的關係,非法民宿被排除在仲介網站之外,因此帶來很多的訂單。六月一般為淡季,但去年銷售額卻達到前一年同期的2.5倍。

「從2018年的銷售額來看,比前一年度增長140%。原本因非法民宿而導致下降的住宿單價也在旺季提高了3,000日元左右。我認爲自從新法施行以來,確實對整個行業產生了很大的正面影響。從個人的感想來看的話,感覺是得到了回報。」

無法信賴的業者

但當然並不是毫無憂慮。「其中一個擔憂就是不知道外國人的訪日需求能持續到什麼的時候。當然2020年是『賺錢好時機』,然而由於旅客的4成是中國華裔,,因此如果中美關係惡化或中國經濟不景氣,訪日旅客可能因此減少。看到國際新聞我就感到非常焦慮。」

從整個業界來看現在「民宿」再次掀起熱潮。但是葛西表示,若想進入民宿業領域也有一些不得不注意的重要事項。其中一個是貸款。近來的貸款情況亦非常嚴峻,民宿的貸款難度相當高。因此也有很多想以租賃代替購房來經營民宿事業的人。

爲了擴大規模,葛西也曾考慮過租借住宅經營民宿。根據業者提供的情報,位於都內市中心好地段的公寓月租約爲18萬日元,估算銷售額每月可達40萬日元。

「不過如同先前提到的,若把經營委託給代操公司,需花費營業額3~5成左右的經費。即使有40萬日元的持續銷售,在支付掉月租或開銷之後,剩餘的收入最多也8萬日元左右。再加上重新驗證的結果,40萬日元是旺季才有的營銷,感覺業者提出的銷售前景過於美化。」

此外,這家業者只負責仲介「可經營民宿物件」,因開業需要向保健所提出的申報和各種說明等都必須自己處理。

「也不一定說都是唬弄,不過像是開銷上也給人有種說明不足的感覺,也會對客人哄勸說『現在不做就賺不到錢』。希望那些未來想要經營民宿業務的人能充分了解,若想將業務全部委託給業者,經費將占銷售成本相當大的百分比,而且想獲利也需要花費大量的時間和精力。總而言之,希望人們都能準備妥當地進入這個市場。」

民宿業主的真實之聲

擁有七幢建築物的投資者A先生是經由「民泊OK」承租公寓來經營民宿。經營地區在大阪市內,是以特區經營的民宿。雖然收益率高達28%左右,但他表明:「如果支付租金和營業費用,隨不同時期利潤也會不如預期。」

也有像是通過特區民宿的開業申請需要花費很多時間,等待期間沒收入卻還要支付租金進而壓縮到收益這樣的狀況。

「我體會到進入一個不熟悉的領域時,如果沒有正確學習,面臨的就是虧損。儘管如此,每當獲得客人好評時,我總是非常開心。」

同樣在大阪市利用特區經營民宿的B先生是以現金購入獨棟建物出租。今年才剛開業,4月份稼動率就超過了80%。

「因為我委託代操公司開業與經營,所以沒有甚麼特別的困難,但與代操公司之間仍有很多商量與聯繫,感覺比經營公寓要麻煩點。雖然當初也考慮過自主開業與經營,但由於另一頭還有工作實行起來太困難,最後還是放棄了。」

B先生也如同A先生那些人般,他表示當獲得海外客人的好評時就覺得「有經營民宿真是太好了」。

努力改變管理規章

C先生,九州地區經營旅館業法的住宿業務的投資者。目前在同一套公寓擁有的4個房間在營運中,另有3個房間正在準備開始經營。

「由於我是在多人共同持有的公寓內經營民宿,因此在更改公寓管理規章上下了很多功夫。理事會是一定參加的,也很努力與理事長拉近關係。我們商討關於公寓的未來,如何提高價值等問題,而在討論民宿事業的過程中也獲得了理事長的理解。最終花費了1年左右時間,得到了管理公司的協助,雖然人數不多,但在總會上獲得多數人對經營民宿的許可,終於將民宿經營化為可行。」

不過在C先生擁有的另一套公寓中,最終仍無法經營民宿。在公寓的民宿經營上,不被公寓的管理規章禁止經營成為一種條件。如果規章表明禁止經營民宿也不是沒有機會翻身,但必須明白那需要花上很多精力。 
 
 
文章開頭的山本先生提到民宿事業的魅力是「除了盈利好之外,還有與客人溝通的快樂」。

去年21號颱風造成日本西部受到嚴重破壞,山本先生民宿所在的地區也發生停電。當天住宿的客人透過仲介網站與山本取得聯繫,放假中的他趕緊帶著照明物、飲料和發電機等趕往民宿。

「客人對我的行動很滿意。『這次的經驗是我們在Airbnb的住宿經驗中的NO. 1!』當我得到客人留下這樣的評價我真的很開心!」山本說道。

山本先生提醒道,新建物的收益率為16%,與一般出租物業相比,利潤很好。然而,如果只追求利潤或不想費花時間功夫經營的人不適合這個行業。「檢查電子郵件、為客人採取行動……這些事情比想像中還要麻煩,但我樂在其中不以為苦。」

非法民宿持續淘汰中的現在,「民宿」再次成為一項有利可圖的業務。然而,許多投資者認為,與房地產投資相比,民宿更著重於「商業運營」的角度。未來在要踏入民宿領域之際,需要自我充分考慮付出的勞力是否能與收入成正比。
 
※ 圖文來源/楽待不動産投資新聞
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